法院審理該類案件要堅持充分尊重當事人真實意思表示的原則，排除虛假意思表示，識别虛假訴訟及“套路貸”，謹防當事人惡意串通損害權利人的合法權益。具體而言，審理“以房抵債”型房屋買賣合同，首先要将其區分于一般的房屋買賣合同，其次要明确請求權基礎，再次要判斷合同性質及效力，最後作出實體裁判。 一、“以房抵債”型房屋買賣合同的一般特征及審理路徑 1、“以房抵債”型房屋買賣合同的特征 當事人簽訂“以房抵債”型房屋買賣合同的目的是由債務人将其自有、共有或者他人的房屋，以房屋買賣的形式，抵償其對債權人的債務。雙方往往為實現上述目的，簽訂符合房屋買賣要素的合同。雙方除訂立一般房屋買賣合同外，約定中多出現關于“抵債”“擔保”的附屬條款、補充協議，或有類似表述的條款。 2、法律關系的認定 此類糾紛的起因為民間借貸等債權債務關系，雙方法律關系的認定需以原債權債務關系真實合法為前提。實踐中，法院多以房屋買賣合同糾紛或确認合同無效糾紛為案由受理此類案件。債權人往往要求履行買賣合同，債務人或者出賣人則以惡意串通、虛假意思表示為由主張合同無效。 “以房抵債”型房屋買賣合同的簽訂都是為解決原債權債務關系的清償問題，因此審理此類案件需從原債權債務關系入手，對債權債務關系的真實性、合法性及具體内容進行實體審查。 根據最高法院《關于審理民間借貸案件适用法律若幹問題的規定》第23條第1款、《九民會議紀要》第45條的規定，如案件各方之間的原債權債務關系明确且無争議，則法院應向各方當事人釋明并在此基礎上根據“以房抵債”型房屋買賣合同的真實意思表示繼續進行實體審理。如原債權債務關系尚未查明或仍存在争議，則由法院向原告釋明需按照原債權債務關系提起訴訟，可引導其變更訴訟請求。經釋明後原告仍拒絕變更訴訟請求的，應當駁回其訴訟請求，但不影響其根據原債權債務關系另行提起訴訟。 需要注意的是，在審理原債權債務關系的過程中，如果案件當事人就原債權債務關系達成以物抵債協議要求法院出具調解書予以确認的， 據《九民會議紀要》第44條規定，因債務人完全可以立即履行該協議，沒有必要由人民法院出具調解書，故人民法院不應準許，同時應當引導原告撤訴或繼續對原債權債務關系進行審理并作出實體判決。 二、“以房抵債”型房屋買賣合同性質的識别要點 在原債權債務關系明确且無争議的情況下，應對“以房抵債”型房屋買賣合同進行實體審理。根據合同簽訂時原債權債務履行期是否屆滿，此類合同可分為“以物抵債”和“讓與擔保”兩類。 1、以物抵債的識别要點以物抵債，是指當事人簽訂的以他種給付替代原定給付的合同。一般而言，債權人與債務人簽訂以物抵債協議，應認定為增加一種清償債務的履行方式，舊債不因此消滅，除非雙方明确約定原債權債務關系變更為新債權債務關系。根據《九民會議紀要》第44條關于如何處理債務履行期屆滿後達成以物抵債協議的規定，以物抵債協議的識别要點如下： （1）合同在原債權債務履行期屆滿後簽訂 “以房抵債”協議在原債權債務履行期屆滿後簽訂，方能認可其以物抵債的性質。如果合同雙方在原債權債務期滿前約定“以房抵債”，不宜認定其以物抵債的性質。具體理由如下：一是法律不支持流質、流押的約定；二是在履行期屆滿前約定以物抵債，标的物的價值在合同訂立時與實現時往往産生較大變化，如果直接認可以物抵債協議的效力，可能導緻雙方利益顯著失衡。因此，在完成過戶登記的情況下，應傾向認定雙方達成“讓與擔保”的合意。 （2）合同各方達成以物抵債的合意 《九民會議紀要》第44條的釋義明确，以物抵債協議的性質為諾成合同，隻要雙方當事人就以物抵債達成合意，則以物抵債協議成立，該釋義也是對當事人意思自治原則的确認。 （3）完成對原債權債務的結算 該條規定要求人民法院要着重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。為保證以物抵債協議的真實性，應當要求當事人完成原債權債務的結算，以明确債務價值。 2、讓與擔保的識别要點 讓與擔保，是指債務人或者第三人為擔保債務人的債務，将擔保标的物的财産權轉移至擔保權人，擔保權人在不超過擔保目的的範圍内取得擔保标的物的财産權，債務清償後，标的物返還債務人或者第三人，在債務不履行時擔保權人就該标的物受償的制度，讓與擔保的性質屬于非典型擔保。根據《九民會議紀要》、最高法院《關于适用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》，讓與擔保的識别要點如下： （1）合同在原債權債務履行期屆滿前簽訂 與以物抵債協議相比，讓與擔保屬于非典型擔保，具有從屬性，其設立的目的仍在于擔保主債權的實現，應形成于原債權債務履行期屆滿之前。 （2）具有擔保的意思表示
實踐中，債務人和債權人約定将财産轉移至債權人名下，在一定期限後再由債務人或者其指定的第三人以交易本金及溢價款回購，債務人到期不回購的，财産歸債權人所有，即雙方在合同中約定“回購、回贖協議”的，一般可認定雙方具有擔保債權的意思表示。 （3）房屋産權形式上變更登記至債權人名下 根據《九民會議紀要》第45條、最高法院《民法典擔保司法解釋》第68條規定，在房屋買賣合同作為原債權債務擔保的情況下，未完成房屋變更登記的，實踐中不宜認定為讓與擔保。完成物權變更登記僅是财産權利人名義上發生變更，受讓人不能實質獲得房屋所有權，仍應認定其債權人的法律地位。 實踐中，不同法院對于完成财産權利變動公示的程度存在分歧。對于不動産雖經網簽備案及預告登記但尚未辦理轉移登記手續的，根據物權法定原則，上述行為一般視為财産權利變動的過程性行為，隻有完成物權變更登記才可認定完成财産權利變動的公示。 三、“以房抵債”型房屋買賣合同糾紛的裁判要點 1、實為以物抵債協議的房屋買賣合同的裁判要點 （1）合同效力的認定 以尊重當事人的意思自治為基本原則。債務到期後，雙方之間的具體債務數額已經确定，債權人已不再具有優勢地位，在該種情形下簽訂的“以房抵債”型房屋買賣合同，應視為雙方當事人基于平等地位對如何清償債務做出的安排，故對以物抵債協議的效力、履行等問題的認定，應以尊重當事人的意思自治為基本原則。除當事人明确約定外，該類合同不以債權人現實地受領抵債物或取得抵債物所有權、使用權等财産權利為成立或生效要件。隻要雙方當事人的意思表示真實，合同内容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同即為有效，但要注意審查以物抵債協議是否存在損害第三人利益的情形。 注重審查是否存在惡意串通及虛假訴訟的情形。法院應結合具體案件，對以物抵債協議是否存在當事人惡意串通逃避債務、虛假訴訟的情形進行審查，可以抵債的房屋價值是否與原債務數額相當作為審查因素之一，但仍應以尊重當事人意思自治為原則。 （2）以物抵債協議的處理 以物抵債約定構成新債清償。基于保護債權的理念，債的更改一般需要有當事人明确消滅舊債的合意。債務清償期限屆滿後，債權人與債務人所簽訂的以物抵債協議，如未約定消滅原有的金錢給付債務，應認為雙方當事人另行增加一種清償債務的履行方式，而非原金錢給付債務的消滅。以物抵債協議成立後，同時存在新舊兩債，新債作為履行舊債的方法，債權人原則上應當先請求履行新債。債務人不履行新債的，債權人既可以根據新債主張繼續履行、違約責任，也可以恢複舊債的履行。在新債合法有效并履行完畢後，因債務人完成債務清償義務，原債權債務歸于消滅。 以物抵債協議不直接産生物權效力。我國采取的是債權形式主義的物權變動模式，對于不動産，當事人雙方除具有物權變動的債權合意外，一般還需要進行登記方産生物權變動的效力。因此，在“以房抵債”型房屋買賣合同實際為以物抵債協議的情況下，如房屋尚未變更登記，則債權人有權要求履行“以房抵債”協議，辦理過戶登記，法院可判決債務人協助債權人辦理房屋所有權過戶登記手續，但債權人直接要求确認其為房屋所有權人的，不應予以支持。 2、實為讓與擔保的房屋買賣合同的裁判要點 （1）合同效力的認定 《民法典》第146條規定“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隐藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”“以房抵債”型房屋買賣合同實為讓與擔保的情況下，房屋買賣并非當事人真實意思表示，屬于虛假意思表示，應判決房屋買賣合同無效。當事人的真實意思在于設定擔保，該擔保的合意并不違反法律、行政法規的強制性規定，設定擔保的隐藏行為應認定為有效。如雙方約定的擔保實現方式構成“流質流押契約”，則該實現方式不應支持，但雙方關于擔保的意思表示應為有效，可參考擔保物權相關規定進行處理 （2）讓與擔保的物權實現方式 最高法院《民法典擔保司法解釋》第68條第2款明确規定，以流質、流押契約約定債務清償的方式無效，但可确認當事人提供擔保的意思表示，參考适用擔保物權相關制度實現救濟，即對擔保财産折價或者拍賣、變賣所得的價款優先受償。《民法典》第401、428條的規定實際是對流質、流押契約無效的緩和，故對于涉及流質、流押契約的約定可不在判決主文中認定為無效，而在說理部分明确不支持該債務清償方式。 完成房屋權屬變更登記是優先受償的前提。根據最高法院《民法典擔保司法解釋》第68條第2款規定，債權人要求就擔保财産折價或者以拍賣、變賣所得的價款優先受償的，應審查案涉房屋是否完成财産權利變動的公示。非經财産權利變動的公示，不産生物權效力，不具有優先受償的權利。讓與擔保雖屬于非典型擔保，但在主張優先受償的物權效力時，仍應參照适用擔保物權相關規定，完成财産權利公示。當然，該權利公示并不産生确認所有權的後果。 需要特别注意的是，房屋權屬變更登記至債權人名下後，可能出現債權人将該房屋另行出售、設定抵押等情況，此時債權人構成無權處分，相對人是否合法取得房屋權益，應以善意取得的相關規定作為審查依據，并根據審查結果判斷債權人是否應向房屋原權利人承擔賠償責任。 需要注意的是，實踐中關于“以房抵債”型房屋買賣合同糾紛的處理較為複雜。如何平衡真實權利人與合法占有人之間的利益、如何保護抵押權人的權益，在審判實踐中存在各種問題，本文僅供學習參考。 |
