過去 5 年，我國房屋買賣合同糾紛案件數量激增，雖在 2020 年受疫情等因素的影響有所下降，但房屋買賣合同糾紛依舊是廣大律師的重要案源。 在剛剛出台的“十四五規劃綱要”中，都市圈建設、城市更新、現代社區建設、城鄉融合發展和“房住不炒”的總原則又會給房地産行業帶來新的機遇與發展，同時也會有更多新型房屋買賣合同糾紛。 在這樣的背景以及推動類案同判的司法環境下，從房屋買賣合同糾紛例案中提煉出同類案件的裁判規則，分析裁判規則提要，是律師制定訴訟策略、預測判決結果的重要方法之一。 在房屋買賣合同糾紛案件中，與“合同效力”相關的有 51220 份案例，從 2012 年僅有 465 份，到 2019 年超過 10000 份，上漲飛速。 今天，我們從房屋買賣合同糾紛的類案同判庫中，整理歸納出與合同效力相關的 5 條裁判規則，分享給各位。 規則一：為套取銀行貸款訂立虛假房屋買賣合同，雙方當事人沒有買賣房屋的真實意思，應當認定該合同無效。 規則描述： 雙方當事人簽訂虛假房屋買賣合同以套取銀行貸款的，應認定房屋買賣合同無效。 第一，雙方當事人在簽訂房屋買賣合同後，出售方一直持有、保管房屋産權證及過戶發票、收據等相關原件，且一直占有使用出售房屋，其主張雙方為虛假購房合同套取銀行貸款，而買受人不能合理解釋并舉證證明上述情況且未證明除銀行貸款外房款的支付情況，應認定雙方之間房屋買賣合同并非其真實意思表示，應為無效合同。 第二，意思表示真實是民事法律行為應當具備的基本條件之一，雙方當事人沒有買賣标的物的真實意思，而為實現其他目的如獲取商業貸款或者住房公積金貸款而相互串通簽訂虛假買賣合同的，應當認定合同無效。 第三，房地産開發企業以規避國家對房地産行業調控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合原《合同法》第52條第3項（現《民法典》第154條）的規定，應當認定合同無效。 規則二：未取得房屋所有權證而簽訂的房屋買賣合同應當認定為有效合同，若出賣人無法履行合同中的交付義務，應當對買受人承擔違約責任。 規則描述： 原《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第 3 條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對标的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權緻使标的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”（現納入《民法典》第311條） 因此未取得房屋所有權證而簽訂的房屋買賣合同應當認定為有效合同，若出賣人無法履行合同中的交付義務，則應當對買受人承擔違約責任，即出賣人對買賣合同标的物有無處分權并不影響買賣合同的效力，而僅僅影響到該買賣合同能否履行。 規則三：當事人一方僅以房屋出賣人沒有所有權或者處分權為由主張合同無效，合同不具有原《合同法》第 52條（現《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規定的無效情形的，法院不予支持。受讓人符合原《物權法》第106條（（現《民法典》第 311 條）善意取得條件的，取得該房屋的所有權。 規則描述： 當事人一方僅以房屋出賣人對房屋沒有所有權或者處分權為由主張合同無效，合同不具有原《合同法》第五十二條（現《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規定的無效情形的，法院不予支持。賣房人簽訂合同後取得處分權，或者權利人予以追認的，買房人可以依據合同取得房屋所有權； 權利人不予追認的，權利人可以追回房屋，但是買房人構成善意取得的除外。因賣房人未取得所有權或者處分權緻使房屋所有權不能轉移，買房人要求賣房人承擔違約責任的，法院應予支持； 權利人因賣房人無權處分房屋導緻其無法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣房人承擔賠償責任的，法院亦應予支持。 規則四：房屋買賣合同中避稅條款無效，但不影響合同其他條款效力，當事人應當按照合同約定履行自己的義務。 規則描述： 在房屋買賣合同中，雙方當事人為了規避稅費，約定與真實意思表示不一緻的房屋價款，應屬無效法律行為，無法對當事人産生法律約束力。 但是合同中其他約定是當事人的真實意思表示，其内容不違反法律、行政法規的效力性禁止性規定，該合同依法成立并生效，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。 從審判思路看，不應流于表面化的房屋買賣合同條款，應當結合付款金額與購房價格是否吻合、當事人對重大事項的知曉程度、一般購房人的常識經驗等各方面綜合審查，以防購房人和開發商惡意串通，明确真實的房屋買賣合同關系。 規則五：主合同無效，從合同無效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無效并不必然導緻抵押合同無效。商品房擔保貸款合同可解除；開發商與買房人對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。 規則描述： 關于房屋買賣合同的無效是否必然導緻房屋抵押合同無效，根據相關法律規定，主合同無效，從合同無效。 抵押合同是借款合同的從合同，而不是買賣合同的從合同，因此隻有借款合同無效，才導緻抵押合同無效（但合同另有約定除外），而買賣合同無效并不必然導緻抵押合同無效。 根據原《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第 24 條（現為第 20 條）的規定，因商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除，緻使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。 開發商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法确認無效後，開發商與該自然人應對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。
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