在現行房地産市場環境下，大部分購房者選擇通過按揭貸款形式支付購房款。實踐中，因購房者個人陷入債務危機，未能按時償還銀行按揭貸款，導緻房企承擔保證責任的情形時有發生。這種情形下，房企往往會面臨既要向銀行承擔還款責任，又無法從購房者處追回代償款的困境；一旦房屋因購房者的債務糾紛被另案查封，房企甚至還會面臨“錢房兩空”的後果。 一、對房企的訴訟選擇建議
房企應優先提起解除合同之訴。從維護房企利益的角度看，通過解除合同之訴追究購房者違約責任，對房企是較為有利的選擇，追償權之訴可作為解除權之訴無法實施時的備選方案。 二、對房企的事前防範建議 1.在《商品房買賣合同》中明确約定購房者斷供情形下，房企享有解除合同的權利，并且盡量将享有合同解除權的條件提前至房企實際承擔代償義務之前，如銀行通知要求房企承擔保證責任時或者購房者逾期還貸的次數達到兩次等，并将該類條款通過加粗、購房者簽字等形式明确告知； 2.與銀行簽訂的按揭合作協議或與銀行、購房者三方簽訂的擔保合同中，盡量将階段性擔保的解除節點提前，如辦理完畢預抵押登記手續後；盡量為房企履行代償義務約定條件，如銀行的提前通知義務、保證責任的承擔方式、範圍等； 3.在項目滿足審批條件後，及時申請建築物所有權的首次登記，盡早結束保證期間； 4.積極跟進購房者的還貸情況，若出現逾期還款情形，及時向銀行、購房者發出通知、催告函件，對購房者的履約能力進行評估； 5.在具備辦理産權證的條件後，及時書面函告購房者辦理産權證，催促銀行辦理抵押登記手續，并對材料移交的相關證據及時固定留存，避免出現因購房者拖延辦證或銀行拖延辦理抵押手續而延長房企的保證責任期間。 三、對房企的糾紛應對建議 1.若出現斷供情形，及時向購房者、銀行發出通知，與銀行溝通償還措施，确定擔保數額，盡早确認追償數額，啟動解除商品房買賣合同、請求追償、申請查封等工作； 2.積極與銀行、購房者進行調解，解除商品房買賣合同、擔保合同、抵押合同，若房屋已被查封，積極與法院溝通，退還購房款替換查封房屋，盡早恢複對房屋的所有狀态； 3.若銀行對購房者和房企提起訴訟，房企應注意積極與法院溝通，請求在判決書的判項中明确房企對購房者的追償權，以便在承擔保證責任後，直接申請強制執行，避免單獨提起追償權訴訟； 4.若房屋被另案預查封，房企應及時向法院提出異議或提起訴訟，解除對房屋的查封措施； 5.房企在向銀行承擔保證責任後，及時向法院提起訴訟，而不論采取哪種訴訟策略，都應積極采取保全措施，争取成為首封法院，防止購房者再行轉讓房屋，同時作為首封債權人，能夠在一定程度上獲得對房屋處置的主動權利。 |
