一、建設工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應當依法參照合同關于工程價款的約定計算折價補償款 （一）法官會議意見 建設工程施工合同是承包人進行工程建設、交付工作成果，即建設工程并由發包人支付價款的合同。建設工程竣工後，發包人應當根據合同約定及國家頒發的施工驗收規範和質量檢驗标準及時進行驗收。驗收合格的，發包人應當按照約定支付價款并接收建設工程。如果發包人不按照合同約定及相應的規範或者标準組織驗收，但接收建設工程的，參照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件适用法律問題的解釋（一）》第九條、第十四條等規定，視為建設工程質量合格。 （二）主要理由 《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百九十三條第一款規定：“建設工程施工合同無效，但是建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。” 根據上述規定，建設工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應當依法參照合同關于工程價款的約定，計算承包人應得折價補償款。實務中，之所以出現建設工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的情形下以何種标準計算折價補償款的争議，在于未能準确理解《民法典》第七百九十三條第一款的規定。建設工程施工具有一定的周期性和複雜性，雙方當事人在合同中的約定一定程度上代表了雙方當事人對于合同簽訂和履行的合理預期以及對于相關合同風險的預先安排，在建設工程施工合同無效，沒有更加科學、合理、簡便有效的折價補償标準的情況下，參照建設工程施工合同關于工程價款的約定折價補償承包人具有相當的合理性。這種方式可以在保證建設工程質量的前提下，确保雙方當事人均不能從無效合同中獲得超出合同有效時的利益，符合當事人的合理預期和我國建築市場的實際，能夠保證案件裁判的社會效果。 二、承包人對違章建築不享有建設工程價款優先受償權 （一）法官會議意見 建設工程價款優先受償權制度系以建設工程折價或者拍賣的價款優先清償承包人享有的建設工程價款債權，故承包人享有建設工程價款優先受償權的前提是其建設完成的建設工程依法可以流轉。 （二）主要理由 根據《中華人民共和國民法典》第八百零七條規定，承包人享有建設工程價款優先受償權的條件是建設工程宜折價、拍賣。因違章建築不宜折價、拍賣，故承包人對違章建築不享有建設工程價款優先受償權。 三、實際施工人不享有建設工程價款優先受償權 （一）主要理由 建設工程價款優先受償權是指在發包人經承包人催告支付工程款後合理期限内仍未支付工程款時，承包人享有的與發包人協議将該工程折價或者請求人民法院将該工程依法拍賣，并就該工程折價或者拍賣價款優先受償的權利。 依據《中華人民共和國民法典》第八百零七條以及《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件适用法律問題的解釋(一)》第三十五之規定，隻有與發包人訂立建設工程施工合同的承包人才享有建設工程價款優先受償權。實際施工人不屬于“與發包人訂立建設工程施工合同的承包人”，不享有建設工程價款優先受償權。 四、《建工解釋（一）》第四十三條規定的實際施工人不包含借用資質及多層轉包和違法分包關系中的實際施工人 （一）法官會議意見 依據《建工解釋（一）》第四十三條規定，突破合同相對性原則請求發包人在欠付工程款範圍内承擔責任的實際施工人不包括借用資質及多層轉包和違法分包關系中的實際施工人，即《建工解釋（一）》第四十三條規定的實際施工人不包含借用資質及多層轉包和違法分包關系中的實際施工人。 （二）主要理由 本條解釋涉及三方當事人兩個法律關系。一是發包人與承包人之間的建設工程施工合同關系；二是承包人與實際施工人之間的轉包或者違法分包關系。原則上，當事人應當依據各自的法律關系，請求各自的債務人承擔責任。本條解釋為保護農民工等建築工人的利益，突破合同相對性原則，允許實際施工人請求發包人在欠付工程款範圍内承擔責任。對該條解釋的适用應當從嚴把握。 該條解釋隻規範轉包和違法分包兩種關系，未規定借用資質的實際施工人以及多層轉包和違法分包關系中的實際施工人有權請求發包人在欠付工程款範圍内承擔責任。 因此，可以依據《建工解釋（一）》第四十三條規定突破合同相對性原則請求發包人在欠付工程款範圍内承擔責任的實際施工人不包括借用資質及多層轉包和違法分包關系中的實際施工人。 五、借用資質的實際施工人與發包人形成事實上的建設工程施工合同關系且工程驗收合格的，可以請求發包人參照合同約定折價補償 （一）法官會議意見 沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義與發包人簽訂建設工程施工合同，在發包人知道或者應當知道系借用資質的實際施工人進行施工的情況下，發包人與借用資質的實際施工人之間形成事實上的建設工程施工合同關系。 （二）主要理由 該建設工程施工合同因違反法律的強制性規定而無效。 《中華人民共和國民法典》第七百九十三條第一款規定：“建設工程施工合同無效，但是建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。” 因此，在借用資質的實際施工人與發包人之間形成事實上的建設工程施工合同關系且建設工程經驗收合格的情況下，借用資質的實際施工人有權請求發包人參照合同關于工程價款的約定折價補償。 六、建設工程價款優先受償權不因工程建成的房屋已經辦理網簽而消滅 （一）法官會議意見 建設工程價款優先受償權不因工程建成的房屋已經辦理商品房預售合同網簽而消滅，如符合建設工程價款優先受償權的成立要件，承包人仍有權就工程折價或者拍賣的價款優先受償。 （二）主要理由 《民法典》第八百零七條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限内支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議将該工程折價，也可以請求人民法院将該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件适用法律問題的解釋（一）》第三十五條至第四十二條進一步明确了行使建設工程價款優先受償權的條件。 由此可見，建設工程價款優先權是承包人的法定權利，在符合法律及司法解釋規定的條件時，建設工程價款優先受償權就已經成立。商品房預售合同網簽是為規範商品房預售而采用的行政管理手段，并非法律規定的不動産物權設立、變更、轉讓和消滅的公示方式，不能産生物權變動的效力，亦不導緻承包人原本享有的建設工程價款優先受償權因此不成立或者消滅。如承包人行使建設工程價款優先受償權時與房屋買受人之間發生權利沖突的，屬于權利順位問題，可另行解決。
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